Nakon čekića za grijanje, sada je na redu skupa prisilna obnova? UN sada cilja na naše domove.
Vlastita četiri zida za mnoge su ljude najveća investicija u životu. No ni privatne obiteljske kuće nisu pošteđene međunarodnog pohoda protiv emisija CO₂. Na konferenciji UN-a o klimatskim promjenama COP31, koja se održava u turskoj Antalyji, već se priprema sljedeća opsežna transformacija. Zgrade bi trebale trošiti manje energije, sustavi grijanja trebali bi se, koliko god je to moguće, napajati električnom energijom, a za to bi trebalo mobilizirati golema financijska sredstva. Dok se nebrojeni građani bore s visokim troškovima stanovanja, skupim stambenim kreditima i rastućim troškovima života, na međunarodnoj se razini utvrđuju novi ciljevi za sljedeće godine. Građevinski i financijski sektor mogu se radovati dodatnim poslovima. Vlasnici nekretnina, međutim, morat će se zapitati kako će platiti mjere koje se politički žele provesti.
Program nosi naziv „Antalya Compact for Energy Efficient Buildings” (Antalijski sporazum za energetski učinkovite zgrade). Izradilo ga je tursko predsjedništvo COP31 zajedno s Global Alliance for Buildings and Construction (GlobalABC), savezom koji podupire Program Ujedinjenih naroda za okoliš (UNEP). Do 2035. godine potrošnja energije u svjetskom građevinskom fondu, u odnosu na korisnu površinu, trebala bi se smanjiti za najmanje 25 posto u usporedbi s 2020. godinom. Istodobno bi se uporaba električne energije za grijanje, pripremu tople vode, hlađenje i druge funkcije zgrada trebala znatno proširiti. Odgovarajuća inicijativa UN-a dio je takozvanog programa „35-by-35”, prema kojem bi električna energija do 2035. trebala dosegnuti udio od 35 posto u globalnoj konačnoj potrošnji energije. U tu svrhu sporazum predviđa šest područja djelovanja – od strožih građevinskih propisa i opsežnih programa obnove do novih financijskih instrumenata.
5,9 bilijuna dolara za globalnu transformaciju građevinskog fonda
O financijskim razmjerima koje su međunarodni ciljevi smanjenja emisija CO₂ u međuvremenu dosegnuli svjedoči izvješće „Global Status Report for Buildings and Construction 2025–2026”, koje su u svibnju objavili UNEP i GlobalABC. Prema tom izvješću, ukupna svjetska ulaganja u smanjenje potrošnje energije u zgradama (i to uglavnom u umjerenim geografskim širinama, jer u suptropskim i tropskim područjima to nije potrebno) između 2015. i 2030. trebala bi dosegnuti 5,9 bilijuna američkih dolara kako bi se održao smjer prema klimatskoj neutralnosti do 2050. godine, kojem teži UN. Do kraja 2024. već je bilo uloženo oko 2,3 bilijuna dolara. Do 2030. trebalo bi se uložiti još 3,6 bilijuna dolara. To odgovara prosječnom godišnjem iznosu od oko 592 milijarde dolara. Usporedbe radi, 2024. godine odgovarajuća su ulaganja iznosila 275 milijardi dolara. Prema tome, godišnji bi se financijski tok morao više nego udvostručiti.
O tolikom iznosu valja dobro razmisliti. Dok obični građani moraju razmatrati mogu li si uopće priuštiti novi sustav grijanja, kvalitetnije prozore ili dodatnu toplinsku izolaciju, na međunarodnoj se razini postavljaju investicijski ciljevi vrijedni bilijune. Pritom se čini da ekonomska opravdanost nije nužno u prvom planu. Uostalom, sveobuhvatna obnova lako može stajati nekoliko desetaka tisuća eura. Hoće li se taj novac ikada vratiti kroz niže troškove grijanja, ovisi o brojnim čimbenicima. Međunarodnim klimatskim planerima, međutim, na prvom je mjestu ostvarivanje politički zadanih ciljeva potrošnje energije i emisija CO₂.
Američki građevinski inženjer i energetski analitičar David Wojick u članku za CFACT kritizira prije svega tehničku i financijsku izvedivost tog projekta. Za tako opsežnu transformaciju građevinskog fonda nije potrebno samo osigurati golema financijska sredstva. Potrebne su i odgovarajuće količine građevinskog materijala, dovoljan broj kvalificiranih radnika i dostatni proizvodni kapaciteti. Wojick sumnja da se planirane promjene uopće mogu provesti u roku od nekoliko godina. Osim toga, upozorava da veća uporaba električne energije ne dovodi automatski do ekonomski opravdanog smanjenja potrošnje energije. Politički zadane ciljeve naposljetku je lako zapisati na papir. Međutim, time se ne stvaraju potrebni obrtnici, materijali ni milijarde eura.
Novi modeli financiranja: kada se troškovi obnove vežu uz nekretninu
Posebno je znakovit šesti dio mjera iz Antalijskog pakta. U njemu je riječ o državnoj financijskoj pomoći, povlaštenim kreditima, promjenama poreza i subvencija te posebnim financijskim instrumentima. Izričito se spominju i takozvane „zelene hipoteke” te obveze plaćanja izravno vezane uz nekretnine. Time se nazire način na koji bi se trebala financirati politički zahtijevana transformacija građevinskog fonda: javna sredstva trebala bi se koristiti za poticanje dodatnih privatnih ulaganja. Od vlasnika se očekuje da što više novca ulože u mjere obnove, dok bi banke, investitori i specijalizirane financijske institucije trebali razvijati odgovarajuće ponude.
Kako takvi modeli financiranja mogu izgledati, pokazuje projekt NEW-PACE, koji već podupire EU. U okviru tog projekta troškovi obnove financiraju se dugoročnim obvezama plaćanja koje su izravno povezane s određenom nekretninom. Vlasnik ne mora unaprijed podmiriti cjelokupne troškove. Međutim, obveza plaćanja ostaje vezana uz nekretninu i automatski prelazi na novog vlasnika prilikom njezine prodaje. Prema navodima voditelja projekta, nije riječ o uobičajenom kreditu, nego o posebnom obliku financiranja vezanom uz nekretninu.
Ono što se na prvi pogled čini kao praktična pomoć pri financiranju, prilikom kasnije prodaje nekretnine može imati znatne posljedice. Kupac, naime, ne preuzima samo kuću, nego i preostale obveze plaćanja. To će se vjerojatno uzeti u obzir tijekom pregovora o cijeni. S druge strane, takav model uključenim investitorima osigurava dugoročno predvidljive prihode, koji su osigurani nekretninom.
NEW-PACE zaseban je financijski projekt koji podupire EU i ne uspostavlja opću obvezu obnove. Ipak, pokazuje koji se instrumenti već razvijaju i iskušavaju kako bi se osigurala dodatna financijska sredstva za energetsku modernizaciju zgrada. Upravo se takvi modeli zagovaraju i u novom paktu UN-a o zgradama. Vlastita kuća time ne postaje samo predmet politički poželjnih mjera obnove, nego pod određenim okolnostima i jamstvo za dugoročne financijske obveze.
Bruxelles već sudjeluje u pripremi sljedećeg pakta UN-a o zgradama
Da su novi planovi UN-a relevantni i za Europu, pokazuje uvid u službene dokumente Vijeća EU-a. U točki 33. dokumenta Vijeća 14898/26 nalazi se ovlaštenje za pregovore o „COP 31 Antalya Compact for Energy Efficient Buildings”. Odbor stalnih predstavnika odobrio je to ovlaštenje već 6. studenoga 2026. Europska komisija tako može pregovarati o planiranom paktu o zgradama. Sam međunarodni sporazum ne bi trebao biti pravno obvezujući. Međutim, briselski eurokrati već su donijeli vlastite obvezujuće propise kojima žele promijeniti potrošnju energije u građevinskom fondu prema vlastitim zamislima.
Direktivom EU-a o energetskim svojstvima zgrada 2024/1275 Bruxelles je već propisao da se prosječna potrošnja primarne energije u stambenom građevinskom fondu do 2030. mora smanjiti za 16 posto, a do 2035. za 20 do 22 posto u usporedbi s 2020. godinom. Za nestambene zgrade vrijede minimalni zahtjevi koji se do 2030. odnose na energetски najlošijih 16 posto zgrada, a do 2033. na najlošijih 26 posto. Države članice moraju izraditi i provesti odgovarajuće planove obnove. Direktivom se, dakle, svakom pojedinom vlasniku obiteljske kuće ne propisuje određena obnova. Međutim, nacionalne vlade obvezuju se na ostvarivanje utvrđenih ciljeva smanjenja potrošnje energije. O tome koji će dodatni propisi i programi potpora iz toga proizaći odlučivat će se prilikom prenošenja direktive u nacionalno zakonodavstvo.
Da Europska komisija svoje klimatske zahtjeve namjerava provoditi pod svaku cijenu, pokazalo se već 15. srpnja 2026. Tada je pokrenula postupke zbog povrede prava EU-a protiv svih 27 država članica jer one nisu u potpunosti i u propisanom roku provele revidiranu Direktivu o energetskim svojstvima zgrada. Dok se u mnogim europskim zemljama građani žale na visoke troškove stanovanja i nedostatak pristupačnog stambenog prostora, Bruxelles inzistira na svojim zahtjevima u pogledu emisija CO₂ u građevinskom fondu. Ciljevi su doneseni, a sada se od država članica očekuje da ih ostvare.
242 milijarde eura godišnje – većinom iz privatnog kapitala
Kakvo financijsko opterećenje mogu predstavljati ti politički zahtjevi, pokazuju izračuni Europske komisije. Prema njima, za mjere smanjenja potrošnje energije u zgradama, uključujući modernizaciju sustava grijanja i hlađenja, između 2021. i 2030. godine potrebno je godišnje oko 242 milijarde eura ulaganja. Najveći dio tog iznosa trebao bi biti usmjeren u stambene zgrade. Komisija za odgovarajuće mjere smanjenja potrošnje energije u EU-u ukupno predviđa čak više od 370 milijardi eura godišnje. Pritom je riječ o procijenjenim investicijskim potrebama, a ne o već odobrenim izdacima iz proračuna EU-a.
Međutim, ključna je stavka način financiranja. Više od 80 posto ulaganja potrebnih za obnovu zgrada trebalo bi se osigurati iz privatnog kapitala – među ostalim od vlasnika nekretnina, kreditora i specijaliziranih tvrtki. Javne subvencije trebale bi mobilizirati dodatni privatni kapital. Bruxelles, dakle, postavlja investicijske ciljeve vrijedne milijarde, dok bi znatan dio potrebnih sredstava trebao doći iz privatnog sektora. A ni državne subvencije, naposljetku, ne padaju s neba, nego se financiraju iz javnih proračuna.
Za proizvođače dizalica topline, izolacijskih materijala i druge građevinske tehnike, građevinske tvrtke, energetske uslužne djelatnosti i financijske investitore ova politički potaknuta transformacija otvara golemo tržište. Vlasnici nekretnina, s druge strane, moraju se zapitati kako će podnijeti troškove. A i najmoprimci mogu snositi dio tereta ako najmodavci dio troškova obnove prebace na njih kroz povećanje najamnine. Politički zahtjevi dolaze iz Bruxellesa, dok bi se financiranje u velikoj mjeri trebalo osigurati privatnim ulaganjima.
Ublažavanje strogih zahtjeva za grijanje, ali ciljevi smanjenja emisija CO₂ ostaju
U Njemačkoj je krajem srpnja sporni Zakon o energiji u zgradama zamijenjen novim Zakonom o modernizaciji zgrada. Dosadašnji opći zahtjev prema kojem su novi sustavi grijanja morali koristiti najmanje 65 posto obnovljive energije ukinut je. Ponovno je dopuštena i ugradnja modernih sustava grijanja na loživo ulje i plin. Savezna ministrica gospodarstva Katherina Reiche predstavila je reformu kao povratak većoj slobodi odlučivanja vlasnika nekretnina. Međutim, dugoročni ciljevi njemačke savezne vlade u pogledu emisija CO₂ nisu napušteni. Od 2029. godine u određenim novougrađenim sustavima grijanja na loživo ulje i plin morat će se postupno koristiti sve veći udjeli alternativnih goriva priznatih zakonom. Do 2045. zakon zahtijeva potpunu zamjenu odgovarajućim gorivima. Osim toga, Direktiva EU-a o energetskim svojstvima zgrada i dalje bi se trebala prenijeti u njemačko zakonodavstvo.
Time politički pritisak na građevinski fond ostaje na snazi. Građani doduše ponovno mogu sami odlučivati o tome koji će sustav grijanja ugraditi, ali se i dalje nastoji ostvariti nadređene ciljeve potrošnje energije i smanjenja emisija CO₂. Na međunarodnoj razini Antalijskim paktom planiraju se pokrenuti dodatni napori. Za starije vlasnike kuća, obitelji koje još otplaćuju stambene kredite i osobe s ograničenim prihodima to može dovesti do znatnih financijskih problema. Onaj tko je desetljećima otplaćivao svoju kuću ne raspolaže automatski s dodatnih nekoliko desetaka tisuća eura za skupe mjere modernizacije.
Antalijski pakt nalazi se na dnevnom redu međunarodnog ministarskog sastanka o zgradama i klimi 12. studenoga. Ondje će se nastojati pridobiti dodatne podupiratelje projekta. Suvoditelj GlobalABC-a Yves-Laurent Sapoval već je prilikom predstavljanja pakta 29. listopada izjavio da polovica zgrada koje će postojati 2050. godine danas još nije ni izgrađena te da će većinu postojećih zgrada biti potrebno obnoviti. Fokus međunarodne klimatske politike, dakle, nije usmjeren na nekoliko pojedinačnih oglednih projekata, nego na znatan dio svjetskog građevinskog fonda. Pa tako i na kuću u kojoj upravo živite.
