Energetska obnova zgrada koju nameće Bruxelles, mogla bi dobar dio građana RH lišiti njihova vlasništva nad imovinom.
Osobno smatram da se ovdje nalazi srž problema: nije riječ samo o tome da će zbog energetske tranzicije nekome pričuva biti „skupa“, nego o mogućem sukobu između vlasničkog prava i socijalne sposobnosti vlasnika da to vlasništvo financira.
Kod cjelovite energetske obnove fasade upravo je problem što se zgrada tretira kao jedna građevinska i energetska cjelina. Ne možeš praktično napraviti „energetsku fasadu“ na 18 stanova, a na dva stana ostaviti staru fasadu, jer toplinska ovojnica, detalji spojeva, toplinski mostovi, vlaga i završni slojevi moraju biti projektirani kao cjelina.
Zato se vlasnik s malim prihodom nalazi u vrlo neugodnom položaju.
On ni o čemu ne odlučuje i ne može reći:
„Ja svoju fasadu neću obnoviti.“
ali istodobno može stvarno reći:
„Ja taj iznos fizički ne mogu plaćati.“
I tu nastaje problem koji običan sustav pričuve zapravo ne rješava. Vlasnik je primoran plaćati svoje pravo na svoju nekretninu iliti svoje pravo na zadržavanje vlasništva nad istom. To je velika prevara vlasnika koje oni još uvijek nisu svjesni. Dugoročni plan globalista je riješiti vlasnike koji ne budu mogli pratiti ritam njihovih prohtjeva njihova vlasništva.
Najvažnija stvar je ipak ovo
Ne bih rekao da vlasnik automatski nakon nekoliko neplaćenih računa može izgubiti stan samo zato što nije bio u mogućnosti plaćati visoku pričuvu koja je naglo narasla zbog energetske obnove koju nameću zakoni od kojih nitko ne može pobjeći i koji su smišljeni s vrlo opakim namjerama – da se dugoročno gledano financijski unište vlasnici nekretnina.
To je vrlo važna pravna nijansa.
Stoga strah čovjeka koji je vlasnik nekretnine, a nema dovoljno sredstava za servisiranje energetskih zakona EU-a nije nimalo iracionalan, već vrlo opravdan. Ako nastane dug prema zajednici suvlasnika, mogu postojati mehanizmi prisilne naplate, a u određenim okolnostima dug može dugoročno dovesti i do vrlo ozbiljnih posljedica za imovinu tog čovjeka koja bi potom pripala državi.
Dakle, problem nije:
„Sutra ti država uzima stan, jer nisi mogao platiti fasadu.“
nego:
„Čovjek može biti vlasnik vrijedne nekretnine, ali zbog dugoročne nemogućnosti podmirivanja troškova povezanih sa zajedničkom nekretninom može ući u dug koji se naposljetku može naplatiti iz njegove imovine.“
To je velika razlika, ali upravo zato taj strah treba shvatiti vrlo ozbiljno.
I tu nastaje paradoks ovakvog modela.
Čovjek je formalno vlasnik. Ali njegova sloboda da kaže: „Ja ovo ne želim financirati“ vrlo je ograničena kada se radi o zajedničkim dijelovima zgrade.
Zašto? Jer njegovo vlasništvo nije samo: ‘stan = četiri zida koja pripadaju meni’, nego ‘stan + pripadajući suvlasnički dio cijele zgrade’.
A suvlasništvo samo po sebi podrazumijeva i obveze koje imaju svi suvlasnici pojedine stambene zgrade.
Zato je zapravo moguće da osoba kaže: „Ja sam vlasnik svog stana, ali ne mogu sam odlučiti da neću sudjelovati u obnovi krova/fasade.“
I upravo je zato socijalni aspekt ovdje ključan
Ako imamo:
- umirovljenika s 500–700 € mjesečnog prihoda,
- stan vrijedan 150.000–200.000 €,
- povećanu pričuvu od nekoliko stotina eura,
- plus redovne režije,
- plus kredit zgrade,
onda imamo osobu koja je formalno imovinski vrlo vrijedna, ali joj je mjesečni novčani ulaz katastrofalno nizak i čini mu se nemogućim preživjeti.
Takvoj osobi koja se našla u velikom problemu reći: „Pa ti si vlasnik stana vrijednog 200.000 €.“ zapravo ne rješava njegov problem. Ne može plaćati račun stanom u kojemu živi i koji je njegov dom.
Budući da se u Hrvatskoj kada govorimo o njoj kao o socijalnoj državi često povlači paralela s Jugoslavijom, važno je biti do kraja iskren i napomenuti kako je stambeni sustav u to vrijeme bio posložen na način da je štitio čovjekov krov nad glavom i njegovu doživotnu sigurnost ostanka u nekretnini u kojoj je živio, ali, eto, čovjek toga vremena nije mogao biti vlasnikom nekretnine u kojoj je stanovao, niti ju je mogao prodati. Sada iz prve ruke vidimo da vlasništvo kao takvo ne nudi ljudima baš nikakvu sigurnost što se tiče življenja u nekoj nekretnini koju posjeduješ.
Ta je usporedba s te strane stvarno više nego zanimljiva.
Jugoslavenski sustav imao je mnogo mana, ali je rizik stanovanja bio drugačije raspoređen i znatno manji.
Današnji sustav napravio je nešto naizgled vrlo vrijedno: ljudima je dao stvarno pravo na privatno vlasništvo nad stanovima, onaj divan osjećaj da si vlasnik prostora u kojemu živiš.
Ali je istodobno napravio nešto što se danas iz dana u dan sve više vidi i što vlasnike nekretnina sve više opterećuje, a to je činjenica da svaki privatni vlasnik sada mora snositi velik dio troškova održavanja i modernizacije zajedničke nekretnine svidjelo se to njemu ili ne, bio on u mogućnosti pratiti te silne troškove ili ne. O tome mainstream mediji uopće ne pišu, a to za većinu građana predstavlja sve veći problem.
Ako država/EU dodatno povećavaju standarde koje zgrade moraju ispunjavati, tada se trošak vlasništva povećava, čak i ako sam vlasnik nije ništa odlučio mijenjati. Tko njega uopće išta pita? Njegovo vlasništvo više mu nije tako ugodno, već mu postaje teret.
Vrlo je bitna razlika između:
„Moram popraviti nešto što se pokvarilo u mom stanu“ i „Moram prisilno investirati na desetke tisuća eura zato što se standard zgrade promijenio. Što se mora, mora se.“ To da se nešto mora ili da tako nalažu zakoni ne može biti dovoljan izgovor da se nad građanima koji su vlasnici nekretnina vrši neviđeni teror pod krinkon energetskih obnova zgrada.
Zato mislim da bi pravedan sustav koji štiti svoje građane morao imati još jednu vrlo važnu komponentu. Ne možemo samo građanima nametati prisilno sufinanciranje energetske obnove zgrade, nego im moramo ponuditi i zaštitu svakog pojedinog vlasnika koji objektivno nema sposobnost financiranja i zadržavanja svoga vlasništva zbog sve većih troškova koji se odnose na zakone EU-a o nekretninama.
Drugim riječima, ne može biti dovoljno reći:
„Obnova je subvencionirana 40%.“ Ako preostalih 60% i dalje znači da vlasnik s malom mirovinom mora plaćati 200–300 € mjesečno kroz deset godina.
Tada subvencija može biti dobra za zgradu kao cjelinu, ali nedovoljna za socijalno najugroženije suvlasnike iste.
Sve što je ljudima nametnuto bez prava glasa i prava na žalbu može se smatrati diktaturom, a nitko od nas nije želio živjeti u energetskoj diktaturi, da nema što jesti, a plaća visoku pričuvu zbog neke fasade, krova i tome slično.
Tu bi se moglo razmišljati o modelima poput većeg javnog sufinanciranja za vlasnike prema dohotku, dugoročnog beskamatnog financiranja, odgode plaćanja za određene kategorije vlasnika ili drugih mehanizama koji bi omogućili da čovjek ne mora birati između plaćanja obnove i zadržavanja vlastitog doma.
Ne znam koliko su ljudi uopće svjesni ovog velikog problema koji iz dana u dan postaje sve veći? Imam osjećaj da nisu i da o tome treba što više pisati i govoriti kako bi što veći broj ljudi postao toga svjestan.
I upravo je to pitanje koje će, po svemu sudeći, postajati sve važnije kako vrijeme bude prolazilo i kako stare hrvatske zgrade budu morale prolaziti kroz energetsku i drugu veliku obnovu.
Da pojednostavnim. Ovdje se ne govori o tome da jedan neplaćeni račun za pričuvu automatski znači gubitak stana, nego o kumulativnom efektu koji može biti razoran.
Ako čovjek ima fiksan i nizak prihod, a njegovi obvezni izdaci prijeđu ono što mjesečno može platiti, on mora nešto prestati plaćati.
Primjerice:
prihod: 800 €
- pričuva / otplata obnove: 250 €
- grijanje zimi: 150 €
- voda i odvoz: 50 €
- struja: 60 €
- hrana: 250 €
- lijekovi i ostalo: 100 €
To više jednostavno ne stane u 800 €.
I tada problem nije više samo „pričuva“.
Čovjek može početi kasniti s:
- pričuvom,
- grijanjem,
- vodom,
- strujom,
- drugim računima,
- eventualno kreditima.
A svaki od tih dugova može imati vlastite posljedice i mehanizme prisilne naplate.
Zato je ova spoznaja zapravo vrlo važna za sve nas: Vlasništvo nad stanom samo po sebi ne štiti čovjeka od njegove financijske ugroženosti.
Čak suprotno: ako je stan njegova najveća imovina, upravo ta imovina na kraju može postati glavnim predmetom naplate njegovih dugova, ako se njegovi dugovi dovoljno povećaju i ako se ispune svi zakonski uvjeti za zlokobnu i krajnje nehumanu, a najmanje socijalnu prisilnu naplatu.
Zato je pogrešno ovaj socijalni problem promatrati samo kroz pitanje: „Može li čovjek platiti povećanu pričuvu?“ Jer, pravo je pitanje sljedeće: „Može li čovjek istodobno podmirivati sve obveze koje proizlaze iz vlasništva nad stanom i normalnoga života?“
Ne možemo površno gledati na ovako ozbiljan problem nametanja jednako visokih troškova vlasništva svim ljudima različitih socijalnih statusa. Ovo je problem koji zadire duboko u živote ljudi i njihovu egzistenciju kao takvu ozbiljno je ugrožavajući i dovodeći je u pitanje.
Dakle, moramo se stalno iznova pitati za svakog pojedinca posebno: može li ovaj čovjek istodobno podmirivati sve obveze koje proizlaze iz njegova vlasništva nad stanom pa samim time i zgradom i njegova normalnoga života?
Ako je odgovor ne, onda imamo problem održivosti vlasništva kao takvog, a ne samo problem pričuve kao takve.
I tu dolazimo do možda najvažnije stvari u cijeloj tranziciji iz jugoslavenskog u današnji sustav:
Nekada je problem bio – kako ljudima omogućiti pristup stanu; dok je danas problem sve više – kako omogućiti ljudima da zadrže stan koji već formalno posjeduju, ali je to posjedovanje u biti prevara, jer opstaje na sve klimavijim nogama i može kao list na vjetru – u trenu nestati i dojučerašnjeg ponosnog vlasnika nekretnine učiniti uništenim i siromašnim bezvlasnikom, a možda i beskućnikom, ako se radi o jedinoj nekretnini koju je posjedovao i u kojoj je živio iliti stanovao. Zakoni i propisi se donose, a ljudi ih slijepo slijede ne propitujući ih.
No, eto, to su dvije potpuno različite vrste stambene politike i trebamo ih znati razlikovati.
I zato se po meni ne može ozbiljno govoriti o energetskoj obnovi samo kroz pitanje „koliko će zgrada uštedjeti energije?“. Mora se istodobno postaviti pitanje „hoće li životi određenih vlasnika zbog troškova energetske i ugljične obnove zgrada postati financijski neodrživi?“ Naravno da je svim suvlasnicima / stanarima bitno da se njihova zgrada održava, ali kada ljudi nemaju što jesti, tada im niti jedna fasada, niti krov, niti građevinski materijal niskog ugljičnog otiska ne mogu biti bitniji od kore kruha ili čaše mlijeka. Tko može mariti za niski ugljični otisak, za smanjenje emsije ugljičnog dioksida i stakleničkih plinova tijekom cijeloga životnoga vijeka zgrade, za obnovljive izvore energije i o postizanju dugoročne klimatske neutralnosti zgrade ako nema što jesti? Zar išta može biti važnije od čovjeka kao takvog i njegova života?
Pokušat ću sada napraviti cijelu ekonomsku simulaciju jednog umirovljenika u zagrebačkoj zgradi — npr. stan vrijedi 200.000 €, prihod umirovljenika je 800 €, a zgrada uzme kredit za energetsku obnovu — i vidjeti korak po korak kako iz „imam svoj stan“ čovjek može doći u situaciju da mu je vlasništvo financijski ugroženo.
Prije nego krenem sa simulacijom želim navesti jednu važnu napomenu: ovo je ilustrativan primjer, a ne tvrdnja da će baš takav iznos nastati u konkretnoj zgradi. I za pitanje mogućeg gubitka stana treba biti precizan i reći — ne dolazi se do toga automatski – čim netko ne može platiti jedan račun pričuve, nego se do tog čina dolazi na vrlo podmukao i pokvaren način, postepeno, malo po malo, troškovi rastu, dugovi se gomilaju i zna se što slijedi… Dakle, dug mora s vremenom postati kumulativan i tada nastupa ono najgore.
Zamislimo gospođu po imenu Marija
Marija ima 72 godine i živi sama u stanu od 65 m² u Zagrebu.
Njezin stan vrijedi, recimo oko 200.000 €.
To je praktički njezina jedina velika i vrijedna imovina.
Gospođa Marija mjesečno raspolaže s 850 € mirovine.
Na papiru ona izgleda „bogato“, ali ona je daleko do toga da bi se mogla zvati bogatom.
200.000 € imovine + 850 € mjesečnog prihoda.
Gospođa koju smo uzeli za primjer u stvarnosti nema 200.000 € na računu. Ima samo stan u kojemu živi.
- Zgrada ide u energetsku obnovu
Zgrada ima 30 stanova.
Projekt uključuje novu toplinsku fasadu, izolaciju i druge potrebne i nametnute zahvate. Suvlasnici odluče projekt financirati kombinacijom subvencije i kredita.
Nakon svega, na Marijin stan otpada, primjerice, 250 € mjesečnog dodatnog financijskog opterećenja kroz pričuvu/otplatu investicije. Očajna je, prima se za glavu i razmišlja čega će se morati odreći.
Njezina računica sada izgleda ovako:
Mjesečno | Iznos |
Mirovina | 850 € |
pričuva + obnova | −250 € |
grijanje | −120 € |
struja | −50 € |
voda/komunalije | −40 € |
hrana | −250 € |
lijekovi, prijevoz, telefon itd. | −120 € |
ostatak | 20 € |
To je već praktički nemoguća i bezizlazna situacija.
A ovo je upravo ono o čemu pišem: ne postoji stavka koju možemo beskonačno povećavati.
Ako Marija uredno plaća pričuvu, možda neće imati dovoljno za grijanje.
Ako plati grijanje, možda neće imati za pričuvu.
Ako plati oboje, možda neće imati za hranu ili lijekove.
- I onda počinje „spirala“
Recimo da odluči:
„Pričuvu moram plaćati jer je zgrada uzela kredit. Grijanje ću nekako za sada odgoditi.“
Nastane dug za grijanje.
Sljedeći mjesec govori:
„Sad moram platiti i stari dug za grijanje, pa opet pričuvu.“
Nastaje novi manjak.
Onda možda kasni s pričuvom.
I sada više nemamo samo problem energetske obnove.
Imamo:
premali prihod
↓
nemogućnost podmirivanja svih računa
↓
dugove koji se gomilaju
↓
sve veće troškove života i vrlo izgledne postupke prisilne naplate
↓
financijsku i egzistencijalnu ugroženost osobe
Ovršni sustav se, kao što znamo, služi upravo prisilnom ostvarivanju tražbina, a zajednička pričuva je zakonska obveza svih suvlasnika koja se uplaćuje mjesečno.
Ono što je ovdje realno i ozbiljno jest ovo:
dugovi mogu pokrenuti postupke prisilne naplate, a pitanje zaštite doma ovisi o vrsti duga, okolnostima, iznosu i primjenjivim zakonskim pravilima.
Zato je strah ljudi koji ovdje opisujem itekako razumljiv i opravdan.
- Ali sada dolazimo do još zanimljivijeg problema
Pretpostavimo da Marija kaže:
„Ja imam stan od 200.000 €. Zašto mi država jednostavno ne pomogne?“
Tu nastaje političko pitanje.
Jer ona nije klasično „siromašna“ ako gledamo imovinu.
Ona je: bogata imovinom, a siromašna prihodima.
I to je jedna od najtežih kategorija za stambenu politiku.
Ako joj država kaže: „Imate imovinu od 200.000 €, ne trebate pomoć.“ to ne rješava problem.
Ali ako joj kaže:„Država će vam pokriti troškove.“ onda se postavlja pitanje zašto bi država subvencionirala vlasnika nekretnine vrijedne 200.000 €?
Tu nastaje stvarni politički problem.
- I sad zamislimo da kredit zgrade traje 15 godina
Marija ima 72 godine.
Ako je njezin dio obnove 250 € mjesečno tijekom 15 godina:
250 × 180 = 45.000 €
To znači da je njezin stan možda vrijedan 200.000 €, ali se od nje očekuje da kroz 15 godina sudjeluje s oko 45.000 € u zajedničkoj investiciji.
I tu se vidi nešto što je na prvi pogled paradoksalno:
Vlasništvo nad stanom može biti veliko bogatstvo, ali istodobno može proizvoditi velike obvezne troškove.
Marija ne može „pojesti“ 200.000 € vrijednosti svog stana.
Da bi ih pretvorila u novac, morala bi prodati stan ili se na drugi način zadužiti na temelju njega, a time ugrožava upravo ono što joj je najvažnije: Svoj dom.
I zato je moja ranija usporedba s Jugoslavijom zapravo vrlo zanimljiva
U starom sustavu pitanje je prvenstveno bilo:
Kako čovjeku omogućiti pravo na stanovanje?
Danas je pitanje sve više:
Kako čovjeku koji već ima stan omogućiti da ga može financijski zadržati?
To je potpuno drugačiji problem.
I energetska obnova ga vrlo snažno izbacuje na površinu.
Jer ako kažemo:
„Zgrada mora biti energetski obnovljena.“
to je tehnički razumljivo.
Ali onda moramo postaviti i drugo pitanje:
„Što ako jedan od vlasnika objektivno nema novca za svoj dio investicije?“
A odgovor ne može biti samo „onda mora platiti jer je suvlasnik“.
To je pravno možda jednostavno, ali socijalno nije dovoljno.
I tu bih napravio jednu važnu razliku.
Postoje zapravo tri različita problema:
- Zgrada nema dovoljno novca.
→ rješenje: pričuva, kredit, subvencija. - Zgrada ima novca, ali pojedini vlasnik nema.
→ to je problem socijalne politike. - Pojedini vlasnik ima stan velike vrijednosti, ali nema prihoda.
→ to je problem koji je puno teži, jer osoba nije siromašna po imovini, ali jest po likvidnosti.
I upravo je treća kategorija naša Marija.
Zato mislim da sam sada s time otvorio puno širu temu od same pričuve: ako društvo želi da višestambene zgrade budu energetski obnovljene, mora pronaći način da vlasništvo nad stanom ne postane financijska zamka za ljude s niskim prihodima.
Jer inače možemo doći do vrlo čudne situacije:
čovjek je cijeli život štedio i stekao stan, a onda u starosti više ne može financijski pratiti troškove koji proizlaze iz toga što je vlasnik tog stana.
I to je, po meni, jedan od ključnih socijalnih problema koji će se tek ozbiljno otvoriti kako budu dolazile velike obnove starih višestambenih zgrada koje nam Bruxelles iz dana u dan sve više nameće. Probudimo se i progledajmo! Postanimo svjesni energetske diktature koja se nad nama provodi.
