Milijarderske grupacije poput Blackstonea polako preuzimaju imovinu po Italiji, sprema li nam se isti scenarij i u Hrvatskoj?
Zamislite jedan običan hrvatski kvart za dvadeset godina.
Zgrade su i dalje tamo. Isti ulazi, isti balkoni, ista parkirališta, ista dječja igrališta. Na fasadama su možda nove termoizolacije, prozori su energetski učinkovitiji, a zgrade obnovljene.
Na prvi pogled — ništa dramatično.
Kostur grada ostao je isti.
Ali postavite jedno drugo pitanje:
Tko je vlasnik tih stanova?
Tu se slika može potpuno promijeniti.
Jer najveće promjene u vlasništvu ne događaju se nužno onda kada netko dođe i kaže: “Kupujemo vaš kvart.”
Događaju se tiho.
Kroz nasljedstva.
Kroz dugove.
Kroz skupe obnove.
Kroz kredite koje nove generacije više ne mogu dobiti.
Kroz poreze.
Kroz promjene regulacije.
Kroz prodaju pojedinačnih stanova.
Kroz kupnju cijelih portfelja.
I na kraju kroz nešto što izgleda potpuno bezazleno:
netko proda, netko drugi kupi.
Problem nastaje kada shvatimo da prvi kupac kupuje jedan stan, drugi kupuje deset, treći stotinu, a četvrti može kupiti tisuće.
Tada više ne govorimo samo o tržištu nekretnina.
Govorimo o promjeni društvene strukture.
A upravo zato bi Hrvatska trebala vrlo pažljivo gledati prema Italiji.
Italija nije izgubila vlasništvo preko noći
Talijani nisu jednog jutra ustali i otkrili da su njihovi stanovi postali vlasništvo američkih fondova.
Takve stvari ne događaju se tako.
Italija je desetljećima bila društvo s vrlo visokim udjelom vlasništva nad nekretninama. I danas oko tri četvrtine stanovništva živi u vlastitom domu. Drugim riječima, kultura vlasništva ondje nije nestala.
Ali paralelno s tim razvio se ogroman financijski stroj koji nekretninu više ne promatra prvenstveno kao dom.
Promatra je kao imovinu.
Kao kolateral.
Kao portfelj.
Kao prinos.
Kao investicijsku klasu.
I tu počinje priča koju bi trebalo razumjeti prije nego što počnemo raspravljati o tome jesu li fondovi “dobri” ili “loši”.
Jer privatni kapital sam po sebi nije ni dobar ni loš.
On radi ono što kapital radi:
traži prinos.
A ako je stan moguće kupiti po jednoj cijeni, financirati po drugoj, obnoviti, profesionalno upravljati i iznajmljivati po trećoj — netko će to napraviti.
Pitanje nije hoće li.
Pitanje je tko će to napraviti i kakve će posljedice imati za društvo.
A onda su došli NPL-ovi
Jedan od najvažnijih dijelova talijanske priče nije počeo na tržištu stanova.
Počeo je u bankama.
Nakon financijske krize talijanski bankarski sustav imao je golem problem nenaplativih i problematičnih kredita.
A svaki kredit nije samo broj u bilanci.
Iza kredita često stoji nekretnina.
Kuća.
Stan.
Poslovna zgrada.
Zemljište.
Hipoteka.
Kada banka više ne želi držati takav kredit u svojoj bilanci, može ga prodati.
I tada na scenu ulaze specijalizirani investitori.
Tu počinje jedna od najvažnijih lekcija talijanskog iskustva.
Nije potrebno kupiti svaki stan pojedinačno.
Može se kupiti portfelj potraživanja.
A s tim portfeljem dolazi čitava infrastruktura prava, hipoteka, kolaterala i budućih transakcija.
Talijansko tržište NPL-ova postalo je jedno od najvećih i najrazvijenijih u Europi. U jednom akademskom istraživanju koje je analiziralo 476 europskih NPL transakcija vrijednih ukupno oko 490 milijardi eura, Italija je bila najveće pojedinačno tržište s 34,2% promatranog volumena. Među najvećim kupcima pojavljuju se upravo imena poput Cerberusa, Blackstonea, Lone Stara i Fortressa.
To nije teorija.
To je financijska infrastruktura.
I ona je iznimno važna za razumijevanje onoga što se poslije događa s nekretninama.
Danas PwC opisuje talijansko NPE tržište kao jedno od najzrelijih u Europi. Godišnje transakcije stabilizirale su se oko 20 milijardi eura, dok se struktura tržišta sve više pomiče prema manjim i granularnijim portfeljima, sekundarnom trgovanju i dugoročnim partnerskim modelima.
Drugim riječima:
financijski sustav naučio je kako pretvarati problematične kredite u investicijsku priliku.
A nekretnina je često temelj te priče.
Blackstone nije došao kupiti jedan stan
To je možda i najveća razlika između običnog kupca i velikog investicijskog fonda.
Obitelj kupuje stan.
Fond kupuje strategiju.
Fond može kupiti cijeli portfelj.
Može kupiti kompaniju koja posjeduje portfelj.
Može kupiti potraživanja osigurana nekretninama.
Može refinancirati postojeću imovinu.
Može obnoviti zgrade.
Može ih spojiti u novu investicijsku platformu.
Može ih iznajmljivati.
Može ih prodati.
I može cijeli proces ponoviti.
To je ono što prosječni građanin često ne razumije kada čuje da je neki veliki fond “kupio nekretnine”.
On ne ulazi na tržište kao pojedinac.
Ulazi kao financijski sustav.
Jedan vrlo konkretan primjer je Blackstoneovo preuzimanje 80% Reale Compagnia Italiana. Transakcija je obuhvatila 14 objekata ukupne površine oko 92.500 četvornih metara i vrijednost portfelja od približno 1,1 milijardu eura; među objektima je bilo i devet stambenih zgrada u Milanu.
To je potpuno drugačija ekonomija od one u kojoj obitelj Rossi kupuje stan iznad obitelji Bianchi.
I tu dolazimo do ključne stvari.
Kada financijski kapital uđe u nekretnine, on ne mora promijeniti zgradu. Dovoljno je da promijeni vlasnika.
A sada pogledajmo Hrvatsku
Hrvatska ima jednu od najviših stopa vlasništva nad nekretninama u Europskoj uniji.
Prema Eurostatu, 2024. godine čak je 91% stanovništva Hrvatske živjelo u kućanstvu koje je vlasnik svojeg doma. Prosjek Europske unije bio je 68%.
To je golema razlika.
Za hrvatsku obitelj stan nije samo nekretnina.
To je nasljedstvo.
To je sigurnost.
To je mirovina.
To je pričuva za crne dane.
To je kapital koji se prenosi s roditelja na djecu.
To je često jedina ozbiljna imovina koju prosječna obitelj posjeduje.
I upravo zato je pitanje vlasništva nad nekretninama daleko veće od pitanja cijene kvadrata.
Jer ako društvo izgubi široku bazu vlasnika, ne gubi samo nekretnine.
Gubi dio svoje financijske neovisnosti.
A cijene više ne čekaju plaće
Pogledajmo što se događa.
DZS je objavio da su cijene stambenih objekata u Hrvatskoj u drugom tromjesečju 2026. bile 12,7% više nego godinu ranije.
U Zagrebu su bile više 15,7%, dok su na ostalim područjima Hrvatske cijene porasle 15,8% na godišnjoj razini.
To nije mali poremećaj.
To je pitanje generacijskog pristupa vlasništvu.
Jer cijena stana može rasti brže od plaće samo određeno vrijeme prije nego što se dogodi nešto vrlo jednostavno:
mladi više ne mogu kupiti ono što su njihovi roditelji mogli kupiti.
I tada se društvo počinje dijeliti.
Jedni već posjeduju.
Drugi pokušavaju ući na tržište.
Treći odustaju.
A četvrti počinju dugoročno iznajmljivati.
Tu se događa ono najvažnije.
Ne mora se dogoditi nikakav dramatičan pad vlasništva.
Dovoljno je da novi naraštaji ne postanu vlasnici.
Jer ako je jedna generacija vlasnik, a sljedeća generacija najmoprimac, struktura društva već se promijenila.
Najopasnija promjena možda se neće dogoditi prodajom — nego nemogućnošću kupnje
Ovo je dio priče koji se često potpuno zanemaruje.
Kada govorimo o koncentraciji nekretnina, ljudi zamišljaju fond koji dolazi i kupuje stanove od građana.
Ali postoji drugačiji i puno tiši mehanizam.
Nije potrebno oduzeti stanove postojećim vlasnicima.
Dovoljno je učiniti da ih njihova djeca više ne mogu kupiti.
Tada vlasništvo prirodno postaje sve koncentriranije.
Starija generacija umire.
Nekretnina se nasljeđuje.
Nasljednika je više.
Jedan želi živjeti u stanu.
Drugi želi svoj dio novca.
Treći živi u inozemstvu.
Četvrti nema novca za obnovu.
I stan se prodaje.
Ako prosječna obitelj nema dovoljno kapitala za kupnju, tko ostaje kao kupac?
Onaj tko ima kapital.
A institucionalni kapital upravo to jest.
Kapital koji čeka priliku.
I tu se mijenja uloga nekretnine
Za hrvatsku obitelj stan je najčešće:
dom + štednja + sigurnost.
Za fond je:
imovina + prinos + rizik + novčani tok.
To nije isto.
Obitelj može reći:
“Neću povećavati najamninu jer je najmoprimac dobar čovjek.”
Fond ne donosi odluke na taj način.
Fond ima investicijsku strategiju.
Troškove.
Prinose.
Kreditore.
Investitore.
Rok trajanja fonda.
Ciljanu stopu povrata.
I upravo zato nije problem u tome što fond “nema osjećaja”.
Problem je što kapital nema obiteljsku emociju.
Kapital ima računicu.
A računica može biti potpuno racionalna.
I upravo zato može biti društveno vrlo snažna.
Hrvatska već ulazi u novu fazu regulacije nekretnina
Od 2025. Hrvatska ima porez na nekretnine, uz zakonski raspon od 0,60 do 8 eura po četvornom metru godišnje, pri čemu su, među ostalim, barem za sada izuzete nekretnine koje služe za stalno stanovanje ili se iznajmljuju temeljem ugovora o najmu za stalno stanovanje.
Istodobno se mijenja način upravljanja višestambenim zgradama i regulira kratkoročni najam.
To samo po sebi po mnogima nije ništa loše i naivno smatraju da neke od tih promjena mogu i moraju biti nužne.
No, problem nastaje kada prestanemo promatrati pojedinačnu mjeru i počnemo promatrati kumulativni učinak.
Porez.
Troškovi održavanja.
Energetska obnova.
Regulacija turističkog najma.
Suvlasnički odnosi.
Skupe adaptacije.
Rast cijena rada.
Rast cijena materijala.
I, iznad svega, rast vrijednosti nekretnine.
Sve to ne pogađa jednako malog vlasnika i institucionalnog investitora.
Veliki investitor može rasporediti trošak obnove na stotine ili tisuće jedinica.
Može angažirati pravni tim.
Može dobiti povoljnije financiranje.
Može centralizirati upravljanje.
Može pregovarati s izvođačima.
Može čekati.
Mali vlasnik ne može uvijek.
I upravo je to pitanje o kojem treba početi ozbiljno govoriti.
Ne zato što treba zaustaviti kapital.
Nego zato što treba razumjeti tko ima koristi kada se tržište profesionalizira i konsolidira.
Sustav govori „energetska“ obnova je nužna, ali ne spominje da račun također postoji
Hrvatska je krajem 2025. donijela novi Zakon o energetskoj učinkovitosti u zgradarstvu, koji između ostalog predviđa nacionalnu putanju obnove stambenog fonda i zahtjeve povezane s dugoročnim prelaskom prema zgradama s nultim emisijama. Za nove zgrade koje ulaze u postupak od 2030. predviđeni su zahtjevi za zgrade s nultim emisijama.
To nije argument protiv energetske obnove.
Naprotiv.
Energetski neučinkovite zgrade treba obnavljati.
Ali svaka reforma ima i trošak.
A trošak je uvijek pitanje tko ga može podnijeti.
Veliki investitor može.
Prosječni umirovljenik možda ne može.
Vlasnik jednog naslijeđenog stana možda ne može.
Obitelj koja živi od jedne plaće možda ne može.
I tu dolazimo do vrlo neugodnog pitanja:
Može li politika, pokušavajući riješiti jedan problem, stvoriti novi?
Ako mali vlasnik zbog kumulacije troškova više ne može održavati nekretninu, a veliki investitor to može — tržište će napraviti ono što tržišta rade.
Imovina će se koncentrirati kod onoga tko ima kapital.
Netko će reći, ah što se tu može, matematika je takva.
No, ovo nema nikakve veze s matematikom, već je u pitanju dobro organizirani tajni plan.
A onda dolazi najvažniji trenutak: najam
Zamislimo da se kroz deset, dvadeset ili trideset godina povećava broj ljudi koji ne mogu kupiti stan.
Što im preostaje?
Najam.
I najam sam po sebi nije problem.
Problem nastaje ako se tržište najma koncentrira.
Jer tada se stanovanje pretvara u nešto što sve više sliči drugim industrijama.
Profesionalni najmodavci.
Portfelji.
Centralizirano upravljanje.
Algoritmi.
Standardizirani ugovori.
Dinamičko određivanje cijena.
Financiranje putem fondova.
Kupnja velikih portfelja.
I sve manje pojedinačnih vlasnika.
Tada se mijenja odnos između čovjeka i stana.
Stan više nije imovina koju ćeš možda jednog dana ostaviti djeci.
Postaje mjesečni trošak do kraja života.
I tu se događa ono što je možda najveći društveni prijelom.
Jer vlasništvo nije samo pitanje imovine.
Vlasništvo je pitanje pregovaračke moći.
Vlasnik ima izbor.
Najmoprimac ga ima manje.
Najveća opasnost nije Blackstone, već domaći politički izdajnici
I sada dolazimo do možda najvažnijeg zaključka.
Najveća opasnost nije Blackstone.
Nije ni Brookfield.
Nije ni neki budući američki ili europski fond.
Jer fondovi će potplaćivati one političke lidere koji se daju potplatiti i ulagati tamo gdje postoji prilika.
Ako Hrvatska postane tržište na kojem je stambena imovina izuzetno skupa, najam sve traženiji, a vlasništvo novih generacija sve teže dostupno — kapital će to primijetiti.
To je njegov posao.
Prava odgovornost je na politici.
Na državama.
Na gradovima.
Na regulatorima.
Na društvu.
Jer ako želimo da nekretnina ostane široko distribuiran oblik bogatstva, onda nije dovoljno govoriti da “Hrvati vole svoje kvadrate”.
Treba stvoriti uvjete u kojima ih mogu nastaviti kupovati.
To znači dovoljno stanova.
Razumne cijene zemljišta.
Brže procedure.
Dostupnije financiranje.
Pametnu poreznu politiku.
Javno i priuštivo stanovanje.
Poticaje za dugoročni najam.
Zaštitu malih vlasnika od nerazmjernih troškova.
I, iznad svega, ozbiljnu demografsku politiku.
Jer nema stambene politike bez demografske politike.
Ne gledajte samo tko danas posjeduje stan
To je možda najveća pogreška koju možemo napraviti.
Ako danas 91% stanovništva živi u kućanstvu koje je vlasnik doma, možemo zaključiti da je Hrvatska sigurna.
Ali ta brojka opisuje današnji dan.
Ne opisuje vlasništvo 2045.
Ne govori koliko će današnjih tridesetogodišnjaka moći kupiti prvi stan.
Ne govori koliko će današnjih najmoprimaca ikada postati vlasnici.
Ne govori koliko će stanova nakon smrti vlasnika biti podijeljeno među nasljednicima.
Ne govori koliko će vlasnika moći financirati obnovu.
Ne govori koliko će mladih obitelji biti prisiljeno birati između života u gradu i vlasništva.
I ne govori koliko će profesionalnih investitora do tada izgraditi portfelje.
A upravo se u tim procesima odlučuje budućnost vlasništva.
Kostur može ostati isti
Zato je ona početna slika možda najvažnija.
Za dvadeset godina možemo hodati istom ulicom.
I dalje će stajati iste zgrade.
I dalje će kroz prozore gledati ljudi.
I dalje će djeca igrati nogomet između automobila.
I dalje će na ulazima pisati ista prezimena.
Kostur grada može ostati gotovo potpuno isti.
Ali njegova koštana srž može biti potpuno drugačija.
Jer pitanje nije samo koliko stanova imamo.
Pitanje je tko ih posjeduje.
Nije samo pitanje koliko košta kvadrat.
Pitanje je tko ga može kupiti.
Nije samo pitanje postoji li stan.
Pitanje je, je li čovjek koji u njemu živi njegov vlasnik ili najmoprimac.
I nije samo pitanje koliko danas vrijedi nekretnina.
Pitanje je hoće li ona sutra biti obiteljska imovina ili financijski proizvod u portfelju nekog globalnog investitora.
Italija nam pokazuje da se takve transformacije ne događaju preko noći.
One se događaju kroz desetke tisuća pojedinačnih transakcija.
Kroz bankarske bilance.
Kroz NPL-ove.
Kroz portfelje.
Kroz investicijske fondove.
Kroz regulaciju.
Kroz demografiju.
Kroz cijene.
Kroz kamate.
I kroz jednu naizgled potpuno bezazlenu stvar:
netko je prodao, a netko je kupio.
Problem je što, kada dovoljno dugo ponavljate tu rečenicu milijun puta, na kraju ne mijenjate samo vlasnika stana.
Mijenjate društvo.
A možda ćemo jednog dana pogledati oko sebe i shvatiti da se najveća promjena dogodila upravo pred našim očima.
Bez eksplozije.
Bez velikog zakona.
Bez jednog dramatičnog dana.
Samo tiho.
Stan po stan.
Zgrada po zgrada.
Generacija po generacija.
I tada više neće biti važno jesmo li upozoravali na vrijeme.
Jer će odgovor već biti ugrađen u zemljišne knjige.
Kostur će još uvijek izgledati isto.
Ali koštana srž više neće biti naša. Stoga, ako želite vidjeti kako u praksi izgleda provođenje politike po modelu „nećete posjedovati ništa i bit ćete sretni“, bacite pogled na Italiju i sve će vam biti jasno.
